Crédit immobilier pour les nuls : comment présenter un dossier béton à la banque ?
Sais-tu ce qui se cache derrière chaque projet immobilier et notamment lorsque c’est le moment de
passer par la case BANQUE ? Que tu sois sur EMBRUN ou ailleurs !
Quand tu vas voir une banque, tu ne « demandes pas un crédit » : tu vends un risque maîtrisé.
Ton job, c’est de lui donner zéro raison de douter et 100 raisons de dire oui.
Dans cet article je veux t’aider à comprendre les rouages pour faire partie de ceux qui savent et qui réussissent !
1 – Comprendre ce que la banque regarde vraiment :
Ce qu’elle veut : un emprunteur stable, prévisible, avec une gestion saine et un projet cohérent.
Elle scanne en priorité :
- La stabilité des revenus (CDI, ancienneté, régularité, revenus d’indépendant sur 2-3 ans avec des bilans propres).
- Le taux d’endettement + reste à vivre (ce qui reste une fois tout payé) : écris-moi je peux te donner la formule de calcul.
- La gestion des comptes (pas de découverts récents, rejets, jeux, crédits conso… cela allume des voyants au rouge chez les banquiers).
- L’Apport + épargne résiduelle (tu ne dois pas finir à 0€ après l’opération c’est ce qu’ils appellent l’épargne après projet).
- La cohérence du projet (budget réaliste, coûts annexes pris en compte).
L’objectif : il faut que le banquier comprenne ton profil en 30 secondes.
2) Monter un dossier comme un pro :
La banque attend de toi : un dossier standard, bien rangé, sans chasse au trésor.
Ce que tu fais :
- Un sommaire + des sections claires (Identité / Revenus / Charges / Projet / Annexes).
- Un PDF unique (ou classeur) avec noms de fichiers propres :
01_ID,02_Revenus, etc.
NB : je vois trop souvent l’erreur suivante : les client envoient un tas de documents non trié et non renommés… une catastrophe pour la personne qui reçoit. - Un résumé d’une page : revenus, charges, apport, mensualité cible, projet, points forts de ton projet sur EMBRUN ou dans les Hautes-Alpes.
Une belle présentation vaut mieux que de long discours !
Règle d’or : un dossier incomplet = un dossier qui traîne… ou qui meurt.
3) Optimiser ton profil financier :
La banque a besoin d’une trajectoire rassurante.
Je te donne quelques actions simples qui changent tout :
- Stop aux découverts et paiements fractionnés récents (idéalement 90 jours “propres”) : le banquier va te demander les 3 derniers relevés de comptes donc on se prépare à l’avance !
- Ne pas hésitez à fournir une étude de marché avec des biens comparables pour montrer que vous acheter un bien au bon prix ! Ecrivez-moi je peux vous aider à chiffrer rapidement.
- Réduire / solder les crédits conso (même un petit crédit peut flinguer ton ratio) : dans le calcul de l’endettement, tout rentre depuis quelques années suite aux changement de critères européens il faut absolument baisser au maximum tes dettes : c’est la clé de la réussite de ton projet !
- Éviter les grosses sorties “bizarres” sur les relevés juste avant le dépôt. Les mouvement de comptes seront scrutés à la loupe !
- Stabiliser les revenus variables (si primes/commissions : fournir 6 bulletins, pas 3).
- J’ajoute une astuce « maison » : quelques mois avant de trouver votre futur nid, il faut mettre en place un virement mensuel permanent entre ton compte courant et ton compte d’épargne avec comme intitulé « épargne projet immobilier ». Le banquier ou courtier qui voit va tomber amoureux de toi ! C’est un excellent message que tu envois!
Traduction : la banque finance des gens qui ont le volant en main, pas des passagers : à toi de jouer si tu veux réaliser ton rêve à EMBRUN !
4) Bétonner le projet :
Il reste encore du travail !
À fournir et à préparer pour ton projet à EMBRUN : il faut préciser les chiffres clés, réalistes, avec marges de sécurité.
- Compromis + annexes, fiche du bien, DPE, charges, taxe foncière.
Lorsque tu auras trouvé le bien de tes rêves, il faudra aller chez le notaire signer une promesse de vente : c’est ce document qui va te permettre d’entamer tes démarche bancaires auprès de ton conseils ou bien d’un courtier.
N’oublie pas de fournir les Diagnostics obligatoires ! - Plan de financement complet : prix + notaire + travaux + frais + apport.
- Si tu as des travaux : tu devras réaliser des devis, ne pas oublier de mettre de la marge (10% par exemple, ça rassure).
NE PAS OUBLIER : 1 élément = 1 justificatif - Investisseur débutant ? Ajoute un mini-dossier locatif :
- estimation loyers, vacance cible, assurance, charges, taxe foncière
- explication simple de ta stratégie (meublé / nu, durée, objectif)
But : montrer que tu as pensé à tout… surtout à ce qui peut mal se passer. Pour t’aider je t’ai fait une checklist que tu peux télécharger :
5) Bien pitcher et bien négocier :
LE PITCH … c’est quoi ?
En bref, c’est la présentation synthétique d’un projet, notamment de ses forces qui doit permettre à ton interlocuteur de comprendre vite.
Ce qu’elle aime : quelqu’un de clair, factuel, et préparé.
Ton plan d’attaque :
- Arriver avec 2 scénarios : durée/taux différents (Plan A / Plan B).
- Annoncer une mensualité cible cohérente (pas “je veux le max”).
- Faire jouer la concurrence intelligemment (banque / courtier), sans agressivité.
- Garder une posture simple : “Voilà le projet, voilà les chiffres, voilà pourquoi c’est solide.”
Bonus : si tu es investisseur, parle “risque” et “couverture” (épargne, assurance, marge, vacance). C’est leur langage.
