Un studio de 22 m² vendu 102 000 € chemin de Chadenas. Un autre de 25 m², chemin des Croix, parti à 73 470 €. Même année, même ville, presque la même surface : plus de 1 700 €/m² d’écart. Je suis Guillaume Gauthey, conseiller immobilier à Embrun, et c’est pour ça que je me méfie des moyennes. Ici, près de trois logements sur quatre sont des appartements, et plus d’un tiers sont des résidences secondaires. Ce marché a ses propres règles. Je vous montre les prix réellement signés chez le notaire, les adresses qui se démarquent, ce qui fait bouger une estimation et pourquoi un simulateur en ligne se trompe souvent ici.
Le marché immobilier à Embrun en 2026 : un marché d’appartements
Un parc dominé par le collectif et les résidences secondaires
Sur les 5 703 logements de la commune, 4 127 sont des appartements, soit 72 % du parc. Environ 1 929 logements, soit 36 %, sont des résidences secondaires. Beaucoup d’acheteurs ne viennent donc pas pour un emploi local. Ils viennent pour le lac de Serre-Ponçon, à une quinzaine de kilomètres, et pour les pistes des Orres. En 2025, les actes recensent 125 ventes d’appartements contre seulement 34 maisons.
Des prix au-dessus du département, une hausse marquée sur cinq ans
Comptez en moyenne 3 468 €/m² pour un appartement à Embrun, contre 2 997 €/m² dans l’ensemble des Hautes-Alpes, soit 16 % de plus. Face à Gap (2 513 €/m²), l’écart grimpe à 38 %. Sur la durée, la progression est nette : l’appartement embrunais se vendait 2 286 €/m² en 2014 et atteint 3 325 €/m² en 2025. Selon les sources, la hausse sur cinq ans va de +16 % à +42 %.
2025-2026 : un palier plutôt qu’un retournement
Le département a enregistré 3 890 ventes en 2025, après une chute de 13 % en 2024. Les notaires du Dauphiné décrivent un marché redevenu « plus sain, plus lisible », mais plus exigeant. Les modèles annoncent +2 % à +7 % sur un an pour Embrun. La médiane des ventes réelles d’appartements, elle, recule. Avec seulement 19 ventes exploitables en 2025, ce recul tient surtout au profil des biens vendus cette année-là, pas à une chute des prix.
Embrun vend surtout des petites surfaces à des acheteurs venus d’ailleurs. Votre prix dépend d’abord de ce que ce public y verra.
📌 Le mémo
- 72 % d’appartements dans le parc, et 125 ventes d’appartements contre 34 maisons en 2025.
- 36 % de résidences secondaires : une clientèle attirée par le lac de Serre-Ponçon et Les Orres.
- 3 468 €/m² en moyenne, soit 16 % de plus que les Hautes-Alpes et 38 % de plus que Gap.
- Un marché en palier : +2 % à +7 % annoncés sur un an, sans retournement.
Rue par rue : ce que révèlent les ventes réelles à Embrun
Les adresses qui dépassent 3 800 €/m²
Plusieurs petites surfaces ont franchi ce seuil en 2025 :
- Chemin de Chadenas : studio de 22 m² à 4 636 €/m².
- Rue de la Levée : 26 m² à 4 231 €/m².
- Les Bonnafoux : 2 pièces de 28 m² à 4 100 €/m².
- Avenue de la Clapière : 39 m² vendus 154 954 €, soit 3 963 €/m².
- Allée des Jonquilles : 2 pièces de 32 m² à 3 851 €/m².
Le cœur de marché, entre 2 800 et 3 300 €/m²
C’est ici que se concentre la majorité des ventes. Promenade du Tour des Portes, deux 3 pièces de 41 et 55 m² sont sortis à 3 134 et 3 180 €/m². Rue des Fontaines, un 2 pièces de 39 m² s’est vendu 3 222 €/m². Chemin des Croix, un 3 pièces de 61 m² est parti à 185 000 €. Rue de la Liberté, deux ventes ont été signées à 2 837 et 2 948 €/m². Rue de l’Eterlou, un 4 pièces de 90 m² a trouvé preneur à 255 000 €.
Les biens signés sous 2 700 €/m²
Avenue Charles de Gaulle, un 2 pièces de 49 m² est parti à 2 662 €/m². Route de Saint-André, un 3 pièces de 64 m² s’est vendu 2 693 €/m². Le Plan d’Eau et la rue des Vendanges affichent 2 667 €/m². Rue du Centre, un 2 pièces de 34 m² est descendu à 2 402 €/m². Les actes ne disent rien de l’état de ces biens. Travaux, DPE ou étage expliquent souvent ces écarts.
Les prix « par quartier » des sites sont des modèles. Seules les ventes signées, adresse par adresse, montrent ce que vaut vraiment un appartement embrunais.
📌 Le mémo
- Au-dessus de 3 800 €/m² : surtout des petites surfaces (Chadenas, rue de la Levée, Les Bonnafoux…).
- Cœur de marché entre 2 800 et 3 300 €/m², là où se signe la majorité des ventes.
- Sous 2 700 €/m² : des écarts souvent liés aux travaux, au DPE ou à l’étage.
- Pour estimer juste, on part des ventes signées adresse par adresse, pas des moyennes de quartier.
Ce qui fait vraiment varier le prix d’un appartement ici
La surface : plus c’est petit, plus le m² coûte cher
Sur les ventes 2024-2025, la médiane donne environ 3 637 €/m² pour un studio et descend à 2 820 €/m² pour un 4 pièces. Les petites surfaces attirent les investisseurs et les acheteurs de résidence secondaire au budget serré. Appliquer le prix d’un studio à un 65 m² revient à surestimer de près de 40 000 €.
Le DPE, premier levier de négociation
À Embrun, 17,4 % des logements sont classés F ou G. Surtout, 64 % sont classés E, F ou G, donc concernés à terme par une interdiction de louer :
Or un appartement se loue ici autour de 880 € par mois, un studio 463 €, pour un rendement brut d’environ 4,3 %. Un investisseur qui voit une étiquette F fait vite le calcul.
Le lac, les stations et les résidences secondaires
Avec un tiers de résidences secondaires, certains critères pèsent plus ici qu’à Gap :
- la vue et l’exposition ;
- l’absence de travaux à prévoir ;
- l’étage et le stationnement ;
- l’accès rapide au lac de Serre-Ponçon et aux Orres.
Et les maisons ?
Elles sont rares : 34 ventes en 2025, pour une médiane de 308 800 € sur 92 m². Leurs prix vont de 2 722 €/m² à Saint-Jacques à 5 859 €/m² rue de la Levée. La taille du terrain n’explique pas ces écarts : c’est l’emplacement qui fait le prix.
À surface égale, un appartement classé E ou mieux et sans travaux garde ses acheteurs investisseurs. Classé F, il en perd une partie.
📌 Le mémo
- Le m² baisse avec la surface : de 3 637 €/m² (studio) à 2 820 €/m² (4 pièces).
- 64 % des logements classés E, F ou G : interdiction de louer G en 2025, F en 2028, E en 2034.
- Rendement brut d’environ 4,3 % : les investisseurs regardent le DPE de près.
- Vue, exposition, étage, stationnement et accès au lac comptent plus qu’ailleurs.
- Maisons rares (34 ventes) : l’emplacement fait le prix.
Pourquoi une estimation automatique ne suffit pas à Embrun
Pour un appartement à Embrun, les portails annoncent entre 3 027 et 3 624 €/m². Les ventes réellement signées en 2025 donnent une médiane de 2 948 €/m². Sur un 50 m², l’écart dépasse 33 000 €.
Les algorithmes travaillent sur des moyennes et ne voient ni l’état, ni l’étage, ni le DPE. Ils s’appuient aussi sur un marché étroit : une vingtaine de ventes d’appartements exploitables par an. Aucune donnée officielle de prix par quartier n’existe pour Embrun, donc les prix « par rue » affichés en ligne sont des projections. Même les délais de vente publiés divergent, de 48 à 80 jours.
Mon travail consiste à :
- repartir des actes notariés ;
- visiter votre appartement ;
- le comparer aux ventes réellement signées autour de chez vous.
Entre le prix affiché par un simulateur et le prix signé chez le notaire, Embrun montre plus de 600 €/m² d’écart sur l’appartement.
📌 Le mémo
- Portails : 3 027 à 3 624 €/m² ; ventes signées en 2025 : 2 948 €/m² de médiane.
- Sur un 50 m², l’écart dépasse 33 000 €.
- Les algorithmes ignorent l’état, l’étage et le DPE, sur un marché d’une vingtaine de ventes par an.
- Les prix « par rue » en ligne sont des projections : seule une visite situe votre bien.
En résumé
- Embrun est un marché d’appartements : 72 % du parc et 125 ventes en 2025.
- Comptez environ 3 250 à 3 350 €/m² en valeur centrale, dans une fourchette de 2 700 à 4 250 €/m².
- Le prix au m² baisse quand la surface augmente : un studio ne s’estime pas comme un 4 pièces.
- Le DPE pèse lourd : 64 % des logements sont concernés à terme par une restriction de location.
- Les simulateurs surestiment souvent : plus de 600 €/m² d’écart avec les ventes signées.
Questions fréquentes
Quel est le prix du m² d’un appartement à Embrun en 2026 ?
Selon les sources, entre 3 027 et 3 624 €/m², avec une valeur centrale autour de 3 250 à 3 350 €/m². Les ventes réellement signées en 2025 donnent une médiane plus basse, à 2 948 €/m². La fourchette utile va d’environ 2 700 €/m² pour un bien à rénover à 4 250 €/m² pour une petite surface recherchée.
Combien vaut un appartement de 50 m² à Embrun ?
Un 50 m² se situe le plus souvent entre 135 000 et 170 000 €. Un bien classé F ou à rénover peut descendre en dessous. Une surface bien exposée et sans travaux peut monter au-dessus. Seule une visite permet de placer précisément votre appartement dans cette fourchette.
Combien de temps faut-il pour vendre un appartement à Embrun ?
Comptez entre 48 et 80 jours selon les sources. L’écart vient des annonces étudiées : portails nationaux d’un côté, ventes entre particuliers de l’autre. Le marché local, d’un peu plus de 200 transactions par an, reste sélectif. Un prix juste dès la mise en vente reste le meilleur moyen de tenir ce délai.
Le DPE fait-il baisser le prix d’un appartement à Embrun ?
Oui. À Embrun, 17,4 % des logements sont classés F ou G, et 64 % sont concernés à terme par une interdiction de louer : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Les acheteurs investisseurs, nombreux ici, intègrent ce calendrier dans leur offre. Un DPE récent et des devis de travaux aident à défendre votre prix.
Embrun est-il plus cher que Gap, Savines-le-Lac ou Chorges ?
L’appartement embrunais se paie environ 3 468 €/m², contre 2 513 €/m² à Gap, 2 977 €/m² à Briançon, 3 163 €/m² à Savines-le-Lac et 3 285 €/m² à Chorges. Dans le même code postal, Crévoux dépasse Embrun avec 4 437 €/m². La moyenne des appartements des Hautes-Alpes tourne autour de 2 997 €/m².
Est-ce le bon moment pour vendre un appartement à Embrun ?
Le marché est en palier : les modèles annoncent +2 % à +7 % sur un an, sans flambée ni chute. Les acheteurs sont plus sélectifs, ce qui récompense les biens bien présentés et estimés au juste prix. Octobre ressort comme le mois le plus favorable aux vendeurs dans les données publiées pour Embrun.
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Studio, T2 ou grand appartement : je compare votre bien aux ventes réellement signées autour de chez vous, en tenant compte de son DPE et de son état. Contactez-moi pour une estimation gratuite et sans engagement. Je me déplace chez vous.
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Guillaume Gauthey
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