PLU d’Embrun : rénover, acheter ou bâtir sous l’œil de la cathédrale
Un appartement au centre, une maison vers le petit Puy, un terrain vers Chauveton ? Que dit le PLU d’Embrun de votre projet ? Ici, le règlement cohabite avec un site patrimonial remarquable, un plan de risques et deux lois d’aménagement. Et comme près de quatre ventes sur cinq concernent des appartements, la vraie question est souvent : « que puis-je transformer dans l’ancien ? »
PLU d’Embrun : un document communal dans un cadre intercommunal
Un PLU né en 2006, refondu en 2023
Pas de PLUi ici : comme les seize autres communes de la communauté de communes de Serre-Ponçon (CCSP), Embrun garde son propre document. Approuvé le 28 juin 2006, puis révisé dix fois et modifié six fois jusqu’en 2014, il est en vigueur depuis le 7 novembre 2023 (révision allégée n°11 et mise en compatibilité pour le projet Chauveton).
En ligne sur le Géoportail depuis le 18 juillet 2024 : environ 140 pages, 46 zones. Depuis le 1er juillet 2015, c’est la CCSP qui instruit vos permis pour la commune.
Le SCoT, la règle du dessus qui arrive
Le schéma de cohérence territoriale (SCoT), qui encadre tous les PLU du bassin, a été arrêté le 9 décembre 2025 et soumis à enquête publique du 24 juillet au 27 août 2026. La presse locale annonce des règles plus contraignantes. Approuvé fin 2026, il imposera au PLU de s’y conformer sous trois ans.
À Embrun, un projet se juge à deux horizons : le PLU de 2023 aujourd’hui, et le SCoT qui pourrait resserrer les règles demain.
- Embrun a son propre PLU, pas de PLUi dans la CCSP
- Version en vigueur depuis le 7 novembre 2023
- Permis instruits par la CCSP depuis 2015
- SCoT attendu fin 2026, mise en conformité du PLU sous trois ans
Les zones du PLU d’Embrun, du cœur historique aux hameaux
Les secteurs bâtis et ceux à venir
Le règlement distingue zones urbaines (U), à urbaniser (AU), agricole (A) et naturelles (N), et repère emplacements réservés et espaces boisés classés.
Les zones anciennes épousent le périmètre de l’ancienne ZPPAUP : c’est le patrimoine qui dessine la carte.
Les zones 1AU et 2AU forment la réserve de croissance, cadrée par cinq OAP (orientations qui fixent les principes des futurs quartiers) : Chauveton, Entraigues, Frozane, Gardette et Saint-Surnin.
Plaine, prés et versants : les secteurs protégés
La zone A n’accepte en principe que les constructions utiles à l’exploitation ; le secteur Ap y ajoute une sensibilité paysagère. En zone N, on bâtit peu ou pas ; les secteurs Ns couvrent le site classé de la plaine sous le Roc. Vous héritez d’un pré dans la plaine ? Vérifiez son zonage avant de l’estimer.
Le zonage embrunais suit l’histoire de la ville : patrimoine au centre, habitat récent en ZAC, croissance cadrée par cinq OAP.
- 1UA, 2UA, 3UA : centre ancien, fortifications, entrées de ville
- UZ : la ZAC Saint-Georges-les-Clots
- 1AU / 2AU : réserve de croissance encadrée par 5 OAP
- Zones A et N : on y construit peu ou pas — zonage à vérifier avant toute estimation
Les règles du PLU d’Embrun avant de rénover ou bâtir
Hauteur, toiture, implantation : le centre ancien
En 1UA, l’emprise au sol (part du terrain bâtie) n’est pas réglementée : implantation et hauteur dessinent les rues. La hauteur, mesurée du sol existant au point le plus haut, cheminées exclues, plafonne à 18 m.
On peut bâtir en limite face à un voisin de hauteur équivalente ; sinon, il faut reculer. Volumes simples exigés : « tout pastiche d’une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit ». Pente des toits : 58 à 84 %.
- Interdits : toits à pente unique, toits-terrasses, débords de plus de 0,80 m sur la voie publique
- En périphérie et dans les hameaux, hauteurs souvent autour de deux niveaux : le chiffre exact dépend de la zone
Rénover l’ancien : stationnement et jardins protégés
Réhabiliter, même en changeant la destination, n’impose pas de créer des places de parking. Places exigées mais impossibles sur place ? Un autre terrain à moins de 300 m convient. Prudence avec les espaces verts protégés (EVP) : une seule extension, limitée à 30 % de la SHON existante à l’approbation du PLU, sauf si elle maintient ou améliore l’unité de l’EVP.
⚠️ Points de vigilance
- Site patrimonial remarquable (ex-ZPPAUP, 20/09/1988) : l’architecte des Bâtiments de France donne avis ou accord sur les travaux visibles
- 5 monuments classés et 6 inscrits, dont la cathédrale Notre-Dame, l’ancien archevêché, l’hôtel des Gouverneurs
- PPR du 02/09/2003 : il prime sur le PLU, notamment en UCr (petit Puy, zone rouge) ; 31 mouvements de terrain recensés
- Raccordement obligatoire au réseau de chaleur bois ; droit de préemption urbain actif
- Natura 2000 « Steppique Durancien et Queyrasin », 2 ZNIEFF de type I et 2 de type II
- Lois Montagne et Littoral (lac de plus de 1 000 ha), sismicité 4 : normes parasismiques
Au cœur d’Embrun, le vrai feu vert vient souvent de l’ABF et du PPR, plus que du règlement de zone.
- Centre ancien : 18 m maximum, toits pentus de 58 à 84 %
- Pas de toit-terrasse ni de toit à pente unique en 1UA
- Réhabiliter n’oblige pas à créer de parking
- EVP : une seule extension, 30 % max de la SHON existante
- ABF et PPR de 2003 : deux passages obligés à anticiper
Ce que le PLU d’Embrun change pour votre achat ou votre vente
Avec 156 ventes en 2025, Embrun domine le bassin ; les appartements font 72 % du parc. Ils s’estiment autour de 3 112 €/m² (MeilleursAgents, octobre 2026), 3 209 €/m² en 2025, +23,9 % sur cinq ans (Trackstone).
Maisons : environ 3 395 €/m² (3 348 en 2025) ; Pap affiche 3 553 €/m² tous biens.
Un appartement ancien rénovable sans contrainte de parking garde un vrai atout, si l’ABF valide les travaux. Le neuf se joue dans la ZAC Saint-Georges, puis les OAP.
Diviser un terrain : la marche à suivre
- Identifiez la zone de votre terrain sur le plan de zonage.
- Croisez-la avec les EVP et le PPR qui peuvent restreindre le projet.
- Demandez un certificat d’urbanisme avant de signer tout compromis.
Un appartement avec vue que j’ai vendu à Embrun a trouvé preneur en deux mois, à 126 000 €. Dans l’ancien, dossier clair et prix juste font la différence.
- 156 ventes en 2025, 72 % d’appartements
- Appartements autour de 3 112 €/m², +23,9 % sur cinq ans
- Ancien sans obligation de parking : un atout, sous réserve de l’ABF
- Avant tout compromis sur un terrain : certificat d’urbanisme
En résumé
- PLU communal en vigueur depuis le 7 novembre 2023
- SCoT attendu fin 2026, règles possiblement durcies sous trois ans
- Centre ancien : 18 m maximum, toits pentus, avis de l’ABF
- Le PPR de 2003 prime dans les secteurs à risque
- Réhabiliter n’oblige pas à créer de parking
Les règles évoluent : avant tout projet, vérifiez auprès du service urbanisme de la mairie d’Embrun ou du service instructeur de la CCSP.
FAQ
Embrun a-t-elle un PLU communal ou un PLUi ?
Embrun dispose de son propre PLU, approuvé en 2006 et actualisé le 7 novembre 2023 par une révision allégée n°11. Il n’existe pas de PLUi dans la communauté de communes de Serre-Ponçon. Les demandes d’autorisation sont instruites par le service de la CCSP pour le compte de la commune.
Quelle hauteur peut-on construire dans le centre ancien d’Embrun ?
En zone 1UA, la hauteur absolue est fixée à 18 mètres, mesurée entre le sol existant et le point le plus haut de la construction, cheminées et ouvrages techniques exclus. En périphérie et dans les hameaux, les hauteurs sont plus faibles : vérifiez la zone de votre terrain sur le plan de zonage.
Peut-on faire un toit-terrasse à Embrun ?
Non en zone 1UA : le règlement interdit les toits-terrasses, les toitures à pente unique et les débords de plus de 0,80 m sur les voies publiques. Les pentes de toit doivent être comprises entre 58 % et 84 %. Pour les autres zones, à vérifier auprès du service urbanisme de la mairie.
Faut-il l’accord de l’architecte des Bâtiments de France pour rénover à Embrun ?
Dans le périmètre du site patrimonial remarquable (ancienne ZPPAUP créée en 1988), les prescriptions sur l’aspect extérieur valent servitudes d’utilité publique. L’architecte des Bâtiments de France donne alors un avis ou un accord sur les travaux visibles. C’est aussi le cas aux abords des monuments historiques.
Faut-il créer des places de parking pour rénover un immeuble à Embrun ?
En zone 1UA, l’obligation de créer des stationnements ne s’applique pas à la réhabilitation du bâti existant, avec ou sans changement de destination. Si des places sont exigées et impossibles à aménager sur place, elles peuvent être réalisées sur un autre terrain situé à moins de 300 mètres.
Mon terrain à Embrun est-il concerné par un risque naturel ?
Une partie de la commune est couverte par un plan de prévention des risques approuvé le 2 septembre 2003, qui prime sur le PLU, notamment dans la zone UCr du petit Puy, en zone rouge. Géorisques recense 31 mouvements de terrain. Embrun est aussi en zone de sismicité 4, avec des normes parasismiques.
Le PLU d’Embrun va-t-il changer ?
Le SCoT de Serre-Ponçon, arrêté le 9 décembre 2025 et soumis à enquête publique durant l’été 2026, doit être approuvé fin 2026. Le PLU d’Embrun devra ensuite être mis en compatibilité dans un délai de trois ans. Les règles actuelles peuvent donc évoluer.
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Guillaume Gauthey
Conseiller immobilier · IAD France
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